mardi 13 avril 2010

De l'effet des taux d'intérêt sur l'immobilier

L'immobilier est un Ponzi qui est alimenté par les primo accédants et dont les prix sont largement liés à la capacité d'emprunt des emprunteurs. C'est un peu ce que dit Jean Pierre Petit quand il explique qu'acheter dans l'immobilier c'est faire un pari sur le marché obligataire futur, c'est à dire, faire un pari sur le fait que les taux ne montent pas.

Voici un petit fichier excel qui vous montre l'évolution de la capacité d'emprunt pour une mensualité de 800€ pendant 25 ans, selon les taux.

  Données sources : taux.xls





On voit bien qu'une éventuelle évolution des taux à la hausse jouerait fortement à la baisse sur cette capacité d'emprunt... Et par là même, sur les prix...

Pour les légions de sacrifiés sur l'autel de la dette immobilière, vous pouvez prier pour qu'ils fassent beaucoup beaucoup de Quantitative Easing pour que vos piles de parpaing continuent de valoir plus que vos dettes, et que vous ne vous retrouviez pas en negative equity, à devoir plus à la banque que ce que vaut votre T3 à 200 000€ avec vue imprenable sur la rocade...

Pour les autres, épargnez comme des pitits cochons et attendez que les taux montent et que les prix redeviennent normaux... (et si les taux ne montent pas, de toutes façons, ils ne pourront pas baisser plus).

Enfin, on voit tout de suite également la limite du miracle inflationniste sensé sauver les légions des endettés de la bulle. Car qui dit inflation, dit hausse des taux... Et qui dit hausse des taux, dit baisse de la capacité d'emprunt et blocage complet du marché immobilier aux prix actuels...

Bref, à part beaucoup beaucoup de Quantitative Easing qui permettrait de faire de l'inflation tout en gardant artificiellement les taux longs bas, je ne vois rien qui puisse sauver les surendettés du parpaing mal empilé. Sauf que visiblement, la BCE n'est pas franchement partie pour, et que même la FED a annoncé qu'elle allait arrêter la planche à billets...

samedi 10 avril 2010

Faillites bancaires US

Voici un fichier excel maison qui recense toutes les faillites bancaires aux USA depuis début 2008.

J'ai réalisé deux graphiques (que je tiendrai à jour), par trimestre, avec le nombre de banques mises en faillite et les montants des pertes pour la FDIC.



  Données sources : FDIC.xls

Notation de la zone euro

Je vous fais part ici d'un calcul que j'ai fait d'une note virtuelle des obligations de la zone euro dans leur ensemble. La note est une pondération des notes de tous les pays de la zone euro, par pib ou par population.

C'est en quelque sorte la notation d'un éventuel eurobond si jamais il venait à exister et que l'euro survivait à cette crise....

Je tiendrai à jour cette notation au fur et à mesure que les notes des États changeront (à la baisse surement   )

Voici la version de ce jour, où Fitch a abaissé la note de la Grèce de 2 crans de BBB+ à BBB-.




  Données sources : NoteZoneEuro.xls

mercredi 7 avril 2010

Quand acheter ?

Je vous fais part d'un petit fichier de calcul personnel qui selon quelques paramètres principaux ajustables indique quel est l'année optimale pour se lancer dans l'achat immobilier. Pour se faire, remplissez les cases en jaune dans le premier onglet.

  prix bien immo : la valeur aujourd'hui du bien immo que vous souhaitez acheter à terme,
  loyer réel : la valeur réelle du loyer de ce bien (enlever de votre loyer, les charges, le prix des impôts fonciers et l'entretien mensualisé à la charge du propriétaire),
  épargne/an : l'épargne que vous mettez de côté chaque année en étant locataire (sans compter les intérêts),
  épargne totale : le montant de votre épargne aujourd'hui,
  diff taux dette/taux épargne : différence de taux entre l'argent que vous prête la banque et la rémunération de votre épargne à la banque (écart entre 1% et 3% selon vos types de placements. Un nombre négatif indique que votre épargne rapporte plus que les taux auxquels la banque prête)

Vous pouvez ensuite jouer avec les différentes colonnes de paramètres, soit en indiquant en haut une valeur à appliquer à toute la colonne, soit avec des -- - = + ++ dans les mini colonnes, année par année.

De manière générale, en cas de déflation, il y aura un maximum dans la courbe qui indiquera quand acheter. En revanche, en cas d'inflation (encore peu probable selon moi), le meilleur moment, c'est aujourd'hui.

Le graphe que vous voyez en haut à gauche de chaque onglet correspond à votre patrimoine en 2030 selon l'année à laquelle vous achetez.

Vous pouvez récupérer le fichier source QuandAcheter.xls.

Dans mon cas personnel, voici le résultat pour les 3 scénarios :
  légère déflation :


  déflation à la japonaise :


  inflation :

vendredi 2 avril 2010

Ratio Or/M3

Peut être connaissez vous cette formule d'économie :
M x V = P x Q
quantité de Monnaie x Vitesse de circulation de la monnaie = Prix des biens x Quantité des biens

Il s'agit d'une équation assez générale devant retranscrire la variation des prix, et où P varie comme M x V / Q.

J'emprunte ce schéma à Nathan Martin :


Il y a en gros 4 types d'actifs :
  les promesses de rembourser avec intérêts (livrets, obligations, comptes à terme...),
  les droits de propriété sur les profits (actions),
  le sol (l'immobilier et le foncier),
  ce qui provient du sol (les matières premières).

Et chacun de ces actifs, pour pouvoir être échangé doit passer par la case monnaie (au centre).

Et un peu comme si chacun de ces types d'actifs était une éponge plus ou moins absorbante au cours du temps, la monnaie (liquidité) va préférer aller s'investir dans un actif plutôt qu'un autre, selon l'attractivité de ce dernier dans l'esprit des gens et les anticipations qu'ils se font de l'avenir.

Par exemple, en 2000, la monnaie préférait massivement les actions. Une fois la bulle Internet crevée, elle est partie dans l'immobilier.

Ainsi, de la même manière que M x V = P x Q, on peut écrire une formule :
M x Aa = Pa x Qa
quantité de Monnaie x Attractivité de l'actif = Prix de l'actif x Quantité des actifs

Ici, je vais m'intéresser à cette formule, pour regarder l'attractivité de l'or. L'or qui est un actif dont on arrive à peu près à estimer la quantité au cours du temps (via la production) vu que la production est stockée et non consommée.

Données :
  production d'or
  prix de l'or
  M3 mondial en $

On peut ainsi calculer la valeur de l'or mondial au cours du temps et son attractivité.

On obtient ainsi ce fichier de données sources M3GoldRatio.xls et les graphiques de ratios suivants :





On voit que les ratios entre quantité de monnaie en circulation et valeur totale de l'or existant sont encore largement de l'ordre du raisonnable. Et l'or semble à peu près à son prix (si on regarde le ratio moyen depuis 1970).

En 1980, où il y a eu une bulle sur l'or, les ratios étaient bien plus extrêmes qu'aujourd'hui.

Il n'y a donc pas vraiment de bulle sur l'or en fait aujourd'hui. C'est plutôt la bulle sur le jus de dette qui prend fin. Car le cours de l'or aurait dû remonter depuis longtemps si le prix de ce dernier n'avait pas été supprimé via toutes les mesures prises par les gouvernements et les banques centrales pour en faire baisser artificiellement les cours (ventes de l'or de l'Angleterre par Gordon Brown, vente de l'or de la France par Sarkozy, création de quantités phénoménales d'or papier...).

Rentabilité comparée des différents placements depuis 2000

Rentabilité comparée des différents placements depuis 2000
mis à jour jusqu'au 28/02/2010





Immobilier et papier gras ne sont pas du tout les machines à cash que la propagande financière veut bien vous vendre :
  passé janvier 2005, le livret A est plus rentable que l'immobilier,
  en restant investi en actions, dividendes eux aussi réinvestis, seuls janvier 2003 et janvier 2009 étaient des points d'entrée rentables sur les actions, comparé au livret A.

Ce graphique est placé dans la page Graphiques en haut et y sera tenu à jour.

  Données sources : rentabilite_comparee.xls